公募REITs三年考：解禁时刻料波澜不惊

6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年。与此同时，部分首批公募REITs战略配售投资者持有的基金份额迎来解禁时刻。

业内人士表示，绝大多数原始权益人基于对自身项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，减持动机较弱。各基金管理人高度重视解禁前后的二级市场建设，提前部署启动减持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后产品价格的平稳。因此，此次解禁对市场整体冲击有限。

三年来，36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模突破千亿元大关，底层资产持续扩容，资产类型百花齐放，制度规则体系持续完善。未来，随着各类市场主体不断加入，REITs市场稳定性将不断提升，配置价值持续凸显，公募REITs仍有广阔的发展空间和巨大的发展潜力。

再迎解禁

6月19日，博时基金发布公告称，博时蛇口产园REIT的战略配售投资者基金份额即将解除限售。公告表示，博时蛇口产园REIT的1.08亿份场内限售份额解除限售生效日为2024年6月21日，限售份额持有人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，此次解除限售后，产品可流通份额的比例将从67.27%提升至74.87%。

6月18日，中航基金公告称，中航首钢绿能REIT部分战略配售份额于2024年6月21日解除限售，解禁份额均为场内限售份额，限售份额总量为2000万份。本次战略配售份额解禁后，产品可流通份额比例由原来的60%提升至80%。

除博时蛇口产园REIT、中航首钢绿能REIT外，还有东吴苏园产业REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT共计5只产品于6月21日解禁战略配售投资者中限售三年期的份额。

公募REITs在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者。对战略配售投资者均设置了一定的限售期。其中，原始权益人及其关联方参与的战略配售的比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月，对于基础的20%持有份额的持有时间将不少于60个月，此次批量解禁的即是“不少于36个月”的部分。

对于限售份额的解禁，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT均在公告中表示，基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持基金持续、稳定、健康发展，本次限售份额持有人承诺将继续持有本次解除限售的份额。中航基金公告还称，收到中航首钢绿能REIT原始权益人同一控制下关联方北京首钢基金有限公司发来的《北京首钢基金有限公司关于继续持有中航首钢绿能REIT解除限售份额的函》，首钢基金承诺将继续持有本次解除限售的份额，自本次解除限售之日起36个月内不减持。

冲击有限

“绝大多数原始权益人基于对自身项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，减持动机较弱，此次解禁对市场整体冲击有限。”中航基金REITs业务负责人表示，随着REITs市场的逐渐完善，投资者对原始权益人及其关联方解禁带来影响的理解趋于理性，各基金管理人高度重视解禁前后的二级市场建设，提前部署启动减持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后产品价格的平稳。

“与两年前那次超百亿元规模的专业投资者战略配售份额解禁相比，此次解禁的规模较小，且多数原始权益人及其关联方表示不减持，因此对二级市场的冲击非常有限。”一位公募REITs领域专家表示。

从二级市场表现看，目前，大部分REITs产品二级市场价格较发行价处于溢价状态，部分REITs受经济周期影响，阶段性表现不尽如人意，短期二级市场价格位于发行价以下。从此次战略配售份额解禁的五只产品来看，中航首钢绿能REIT溢价率超过30%；浙商沪杭甬REIT溢价率也超过20%。但其余三只产品均处于折价状态，这也意味着参与战略配售的原始权益人及其关联方出现浮亏。不过，“拉长周期看，二级市场价格将始终围绕底层资产价值变动，机构投资者对于行业发展前景明朗，底层资产运营稳定的项目会长期投资持有。”一位公募REITs业务负责人表示。

博时基金也认为，首批公募REITs原始权益人持有份额超过20%的部分解禁后，由于可流通份额增加，理论上会对市场流动性、价格波动、投资者结构等方面产生影响。但底层基础设施资产的经营情况更多是受到宏观经济情况、行业发展情况及其自身运营管理的影响，因此原始权益人持有的部分份额解禁本身并不会直接影响基础设施资产的运营。

“当前部分公募REITs仍有供给规模小、流通量有限的问题，从而导致部分产品溢价率偏高。解禁之后流通份额进一步增加，有利于提升公募REITs二级市场交易活跃度和流动性，从而吸引更多投资者参与REITs，市场供需可以实现更好平衡。”上述公募REITs领域专家表示。

成绩斐然

2021年6月21日，首批9只公募REITs产品正式上市。三年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模超过1000亿元。底层资产涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。

2023年，公募REITs市场迎来了重要里程碑，首批4只公募REITs产品成功实施了扩募。公募REITs形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。2023年、2024年，新能源和消费类两大资产类型公募REITs产品正式发行，资产类型的扩充不仅使得公募REITs多样化，也开辟了新的充满潜力的蓝海市场。

此外，公募REITs制度规则体系持续完善，市场发展基础不断夯实。华夏基金表示，从发行审核效率的不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则、会计政策等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

今年以来，公募REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至6月20日收盘，36只已上市的REITs中，今年以来有25只获得正收益，其中，15只涨幅超过10%。“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够有效提升投资组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值愈加凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”上述中航基金REITs业务负责人表示。