香港传真港岛写字楼“再中心化”挑战

观点网 香港报道 6月12日，莱坊公布香港物业市场回顾以及2024年下半年走势展望。

莱坊表示，在经济不明朗因素下，香港写字楼租赁活动继续面临需求疲弱的挑战，加上大量写字楼供应，预计今年港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%。但有见由于港岛及九龙区写字楼租金差距拉近，市场正出现Recentralize的趋势。

香港写字楼空置率持续高企，香港差估署的统计数字显示，截至2023年底，香港整体写字楼空置率为14.9%，连续第5年攀升，整体空置面积升至196万平方米。

当中最受关注的甲级写字楼空置率达16%，空置面积高达137.7万平方米，空置面积相等于近8幢国际金融中心二期、5幢环球贸易广场(ICC)。去年的空置率较前年的15.1%，升近1个百分点，亦是至少5年来的最高纪录。

2024上半年已经过去，香港写字楼市场并未见有明显改善。莱坊最新一份报告指，香港写字楼市场继续面临挑战，并努力面对租金下跌和空置率上升的问题。由于新增的写字楼需求有限及市场表现疲弱，截至2024年5月，港岛区整体写字楼租金由年初至今已下跌2%，整体写字楼空置率高达12.3%。在各区的写字楼中，以中环的写字楼租金跌降幅较大，年初至今已下跌了3.4%。

不过莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，发现一些内地企业重回香港，他们对面积5000平方呎以下的中小型优质写字楼的兴趣最大，令该类型写字楼的查询持续且带来新需求。此外，尽管香港金融业整体表现疲弱，但依然有些海外金融机构的扩充宗数。

她指，由于港岛及九龙区写字楼租金差距拉近，写字楼市场Recentralize和升级的趋势持续存在，租户抓住写字楼租金下跌的机会搬迁到地点和质素更佳的写字楼。当越来越多租户将注意力放到新的写字楼物业，这促使新写字楼物业的业主意识到写字楼配套设施的重要性，例如会议和活动空间、协作区和健身室，以吸引租户。

但在缺乏任何正面推动因素，加上目前本地和全球经济状况，她预计2024年下半年写字楼相赁需求将保持低迷，今年港岛区甲级写字楼租金跌幅将在3%至5%之间。该区写字楼租金估计最快明年下半年回稳，个别地区，如湾仔及铜锣湾由于租金于过去减幅太大，有可能会反弹。

至于九龙区写字楼市场方面，莱坊高级董事和九龙区商业物业脤务部主管吴志峰表示，九龙区写字楼供需失衡的情况令区内的写字楼市场处于一个充满挑战的局面。尽管今年九龙区的写字楼落成量显着下跌，同比跌15%，但去年区内的新写字楼供应积存，令今年九龙区的写字楼供应十分充足，供应量达629万平方呎。

吴志峰称，今年九龙区写字楼市场仍然缺乏强劲的需求动力。上半年总交易面积比，平均面积和平均交易租金则有所下跌，分别去年下半年跌5.55%、9%及0.7%。大部分需求来自租户调整写字楼规模或减少租金预算。因此面对竞争，业主被迫作出调整，包括减租、增加经纪佣金以及提供更多优惠，例如提供装修津贴，以吸引和留住租户。

吴氏预计，九龙区写字楼需求将保持疲弱，当中以租赁面积少于10000平方呎的交易为主。随着业主之间的竞争加剧，预计2024年九龙区写字楼整体租金将出现0%至2%的温和涨幅。

该行同时展望了今年下半年的投资物业市场。

莱坊投资部执行董事林啸东称，在高息口环境和各物业库存积累的情况下，2024年上半年整体投资市场气氛较弱。从2024年1月至5月，香港投资市场共录得港币225.55亿港元的交易额，较去年同期下跌29%。同期投资市场的交易宗数亦同比下跌27%，仅录得71宗交易。

就物业类型而言，受一手豪宅及银主盘需求带动，住宅物业占市场交易的51%，预料此板块将继续表现良好。其次为零售物业交易，占市场交易的25%。

随着零售物业租金及价格有所调整，卖家留意到本地居民北上跨境消费的习惯，为本地零售商铺租金带来压力，故愿意调整售价。发展用地紧随其后，占市场交易10%，然而，当中只包含尖沙咀香槟大厦一宗强拍卖地个案。如果不计算这宗交易，今年没有超过港币1亿元的发展用地交易，因为大多数发展商和投资者对增加土地储备持谨慎态度，担心现时市场已建成物业库存较多。

林啸东还指，尽管写字楼空置率高企，写字楼交易相对稳定，占市场交易的9%，并于今年首五个月录得30亿港元的成交额，与2023年同期相若。

今年工业物业表现较为淡静，仅占3%的交易。大型物流设施的买卖受海运物流和本地冻库需求下跌影响，而现代工业工作室的投资需求也因政府放宽住宅印花税包括新住宅印花税、买家印花税及额外印花税，而有所削弱。

料2024年下半年，投资市场将以用家和私人投资者为主，而大多数私募股权房地产基金和保险资本仍采取观望态度。